Escritura de Compra e Venda: Passo a Passo

A escritura pública de compra e venda é o ato que formaliza a transmissão da propriedade de um imóvel. É curta (15–30 minutos), mas tudo o que precisa de correr bem foi preparado nas semanas anteriores. Este artigo explica o que acontece, o que levar, e o que custa.

Antes da escritura: o que preparar

1. Pagar o IMT e o Imposto do Selo

Pago antes da escritura, mediante guia da AT. Use o simulador de IMT para confirmar o valor. O comprovativo é entregue ao notário no dia.

IMT: depende do valor e finalidade (explicação completa)
Imposto do Selo: 0,8% sobre o maior entre preço e VPT

2. Obter os documentos do imóvel

Lista que o notário/conservatória vai exigir:

| Documento | Onde obter | |---|---| | Caderneta predial | Portal das Finanças (gratuito) | | Certidão de registo predial (permanente) | Predial Online (€15) | | Licença de habitação | Câmara Municipal | | Ficha técnica de habitação (FTH) | Câmara Municipal (obrigatória para imóveis pós-2004) | | Certificado energético | Empresa certificada (€100–250) | | Declaração de não dívida ao condomínio | Administração do condomínio |

3. Crédito habitação (se aplicável)

O banco precisa de carta de aprovação final com:

Avaliação do imóvel
Minuta da escritura (banco envia ao notário/cartório)
Comprovativo de seguro de vida e seguro multirriscos

Detalhes em simulador de crédito habitação.

No dia da escritura

Onde se faz

Cartório Notarial (notário privado)
Conservatória do Registo Predial (Casa Pronta — versão simplificada e mais barata)
Solicitador (também habilitado a fazer escrituras)

A escolha é negociada entre comprador e vendedor — habitualmente o comprador escolhe porque paga.

Quem assina

Comprador(es) — pessoalmente ou por procuração
Vendedor(es) — pessoalmente ou por procuração
Representante do banco financiador (se houver crédito)
Notário/oficial — confere documentos e identidade
(Opcional) Mediadora imobiliária / advogado

O que se passa, minuto a minuto

Conferência de identidades — todos apresentam CC/passaporte e NIF.
Leitura da escritura — o notário lê o texto integral (preço, descrição do imóvel, ónus, etc.).
Confirmação verbal — comprador e vendedor confirmam que estão de acordo.
Pagamento — entrega de cheque visado, transferência confirmada ou cheque bancário ao vendedor.
Assinaturas — primeiro o vendedor, depois o comprador, depois o banco.
Entrega de chaves — ato simbólico, mas relevante para efeitos de posse.
Pedido de registo — o notário trata do registo da nova titularidade em 1–10 dias úteis.

Custos típicos do dia

| Item | Valor típico | |---|---| | Escritura notarial (cartório privado) | €300–700 | | Casa Pronta (conservatória) | €375 (forfait) | | Registo predial | Incluído em Casa Pronta; €250 em cartório privado | | Registo da hipoteca | €225 | | Imposto do Selo da hipoteca | 0,6% do valor do empréstimo | | Avaliação bancária | €250–400 |

Use a calculadora de custo de transação para uma estimativa consolidada com IMT incluído.

E depois da escritura?

Receber o título registado — entregue pelo notário em alguns dias.
Atualizar morada fiscal — no Portal das Finanças, se for habitação própria permanente (ativa benefícios de IMI).
Inscrever na Câmara para IMI — automático via AT, mas confirme a caderneta.
Atualizar contratos — água, luz, gás, comunicações, condomínio.
Guardar tudo — a escritura é peça essencial para a venda futura ou para deduções de mais-valias (guia mais-valias).

Sinais de alerta a evitar

Preço declarado inferior ao real — pode parecer reduzir IMT, mas cria responsabilidade fiscal grave e dificulta a venda futura.
Imóvel com ónus não cancelados (hipoteca anterior, penhora) — exige cancelamento prévio.
Discrepância entre caderneta predial e realidade do imóvel (área, divisões) — pode bloquear o registo.
Comprar sem certidão atualizada — sempre menor que 6 meses.

Fontes: Código Civil; Código do Registo Predial; Casa Pronta (IRN); Código do IMT. Verificado para 2026.